一种房地产评估价更新和预警系统及方法与流程

1.本发明属于房地产信息处理技术领域，具体涉及一种房地产评估价更新和预警方法及系统。


背景技术：

2.为规范存量房交易市场的管理，依法合理征收存量房交易中的各项税费，通过将系统评估的结果与纳税人的申报价格进行比较，按照孰高的原则确定计税价格，据以征收交易环节各项税费。
3.目前已实现数据采集最小单元到幢，采用标准价调整法(对估价范围内的所有被估价房地产进行分组(分区)，使同一组内(分区)的房地产具有相似性，在每组内选定或设定标准房地产并测算其价值或价格，利用有关调整系数将标准房地产价值或价格调整为各宗被估价房地产价值或价格的方法)全面覆盖管辖范围内住宅、办公、商铺、车位、车库和厂房五类用途房产，通过各用途的修正因素修正到各个单元的批量评估。
4.标准房基准价格评估的准确性源于评估数据的准确性，包括存量房基础属性数据、市场租金数据、及市场售价数据等。因此，为保证评估价值的时效性，一般标准房基准价格评估需要定期更新。然而在此轮评估试点之后，下轮评估开始之前发生的评估数据的变化并不能及时反映到评估价值上。估价信息掌握不全面，加之，存量房评估最小单元为“幢”基准价，修正体系难以满足同一区域所有类型房产价格修正需求，由此产生争议在所难免，影响税务部门公信力和税收收入。


技术实现要素：

5.为解决提高房地产价格评估的时效性和准确性的问题，在本发明的第一方面提供了一种房地产评估价更新和预警系统，包括：信息采集模块、评估更新模块和展示模块，且所述展示模块分别与所述信息采集模块和评估更新模块交互，所述信息采集模块，用于获取多个建筑物的不动产信息和地理位置信息，并将其匹配关联；所述评估更新模块，用于根据目标建筑物的邻近建筑物的规划公示信息和/或评估价争议信息向展示模块发出提醒信息；所述展示模块，用于根据目标建筑物的地理位置在三维地图上展示提醒信息。
6.在本发明的一些实施例中，所述信息采集模块包括采集单元和关联单元，所述采集单元，用于获取多个建筑物的不动产信息和地理位置信息；所述关联单元，用于将每个建筑物的不动产信息和其对应的地理位置信息进行匹配关联。
7.在本发明的一些实施例中，所述评估更新模块包括接收单元、评估单元和提醒单元，所述接收单元，用于接收来自自然资源和规划部门发布的规划批前公示信息；所述评估单元，用于将所述规划批前公示信息划分为多个维度，并根据其计算评估所述规划批前公示信息对目标建筑物的评估价的影响得分；所述提醒单元，用于根据规划批前公示信息的不同影响得分向展示模块发出不同的提醒；以及根据目标建筑物的评估价争议信息向展示模块发出提醒信息。
8.进一步的，所述评估单元，包括：划分单元，用于将规划批前公示信息划分为多个维度和确定评估方法；打分单元，用于根据评估方法计算规划批前公示信息中的建设项目对目标建筑物的评估价的影响得分。
9.进一步的，所述提醒单元包括：第一提醒单元，用于根据规划批前公示信息的不同影响得分向展示模块发出的第一类提醒信息；第二提醒单元，根据目标建筑物的评估价争议信息向展示模块发出第二类提醒信息。
10.在上述的实施例中，还包括：分析模块，用于获取多个建筑物的评估价争议事件历史数据，并对其进行统计分析，并展示统计分析结果。
11.本发明的第二方面，提供了一种房地产评估价更新和预警方法，包括：获取多个建筑物的不动产信息和地理位置信息，并将其匹配关联；根据目标建筑物的邻近建筑物的规划公示信息和/或评估价争议信息向展示模块发出提醒信息；根据目标建筑物的地理位置在三维地图上展示提醒信息。
12.进一步的，所述根据目标建筑物的邻近建筑物的规划公示信息和/或评估价争议信息向展示模块发出提醒信息包括：接收来自自然资源和规划部门发布的规划批前公示信息；将所述规划批前公示信息划分为多个维度，并根据其计算评估所述规划批前公示信息对目标建筑物的评估价的影响得分；根据规划批前公示信息的不同影响得分向展示模块发出不同的提醒；根据目标建筑物的评估价争议信息向展示模块发出提醒信息。
13.本发明的第三方面，提供了一种电子设备，包括：一个或多个处理器；存储装置，用于存储一个或多个程序，当所述一个或多个程序被所述一个或多个处理器执行，使得所述一个或多个处理器实现本发明在第二方面提供的房地产评估价更新和预警方法。
14.本发明的第四方面，提供了一种计算机可读介质，其上存储有计算机程序，其中，所述计算机程序被处理器执行时实现本发明在第二方面提供的房地产评估价更新和预警方法。
15.本发明的有益效果是：
16.1.本发明运用地理信息技术，通过监控和分析自然资源部门推送的规划批前公示和税务部门一、二手房交易等信息，在系统中推送房地产评估价主动更新提醒，税务部门可在系统中的gis三维应用模块中直观查看对应不动产的基础属性信息，在地图上定位出不动产准确位置，展示不动产和周边三维实景。领导驾驶舱中增加态势分析和争议控制图，帮助用户更准确的判断系统提出的提醒和预警信息，以便进行预先处置和风险控制；
17.2.打通了税务部门与自然资源合和规划部门的不动产登记和规划批前公示等信息的共享通道，改变了以往在纳税人提出评估价争议后，税务部门才开展评估价重新评估的被动工作模式。同时运用系统监测分析的手段取代了人工比对分析，并提供在三维地图中直观展示三维实景效果，足不出户即可完成不动产信息核实工作。提高了房地产评估价的合理性，降低了价格争议事件的发生，提高了税务部门的服务水平和纳税人满意度。
附图说明
18.图1为本发明的一些实施例中的房地产评估价更新和预警系统的基本结构示意图；
19.图2为本发明的一些实施例中的评估更新模块的一般工作原理示意图；
20.图3为本发明的一些实施例中的评估更新模块遇到评估价争议事件的工作原理示意图；
21.图4为本发明的一些实施例中的房地产评估价更新和预警系统的具体基本结构示意图；
22.图5为本发明的一些实施例中的评估价争议控制图；
23.图6为本发明的一些实施例中的房地产评估价更新和预警方法的流程示意图；
24.图7为本发明的一些实施例中的电子设备的结构示意图。
具体实施方式
25.以下结合附图对本发明的原理和特征进行描述，所举实例只用于解释本发明，并非用于限定本发明的范围。
26.参考图1，在本发明的第一方面，提供了一种房地产评估价更新和预警系统1，包括：信息采集模块11、评估更新模块12和展示模块13，且所述展示模块13分别与所述信息采集模块11和评估更新模块12交互，所述信息采集模块11，用于获取多个建筑物的不动产信息和地理位置信息，并将其匹配关联；所述评估更新模块12，用于根据目标建筑物的邻近建筑物的规划公示信息和/或评估价争议信息向展示模块发出提醒信息；所述展示模块13，用于根据目标建筑物的地理位置在三维地图上展示提醒信息。可以理解，不动产信息包括但不限于不动产的单元号和产权人、自然幢号、片区编号和评估价格争议信息。
27.在本发明的一些实施例中，所述信息采集模块11包括采集单元和关联单元，所述采集单元，用于获取多个建筑物的不动产信息和地理位置信息；所述关联单元，用于将每个建筑物的不动产信息和其对应的地理位置信息进行匹配关联。
28.具体地，采集单元收集基础数据，包括自然资源和规划部门的不动产登记，城市三维倾斜摄像，城市二维基础地理国情和航拍影像等。税务部门的不动产“一房一价”初始评估价，历史评估价争议事件。
29.为便于充分利用自然资源和规划部门发布的规划批前公示信息，并按照逻辑建立分级体系，确定评估价主动更新提醒的影响和优先级。在本发明的一些实施例中，所述评估更新模块12包括接收单元、评估单元和提醒单元，所述接收单元，用于接收来自自然资源和规划部门发布的规划批前公示信息；所述评估单元，用于将所述规划批前公示信息划分为多个维度，并根据其计算评估所述规划批前公示信息对目标建筑物的评估价的影响得分；所述提醒单元，用于根据规划批前公示信息的不同影响得分向展示模块发出不同的提醒；以及根据目标建筑物的评估价争议信息向展示模块发出提醒信息。
30.进一步的，所述评估单元，包括：划分单元，用于将规划批前公示信息划分为多个维度和确定评估方法；打分单元，用于根据评估方法计算规划批前公示信息中的建设项目对目标建筑物的评估价的影响得分。
31.具体地，将规划批前公示信息中的建设项目，按照用途、建设规模、资金投入、建设周期等4个主维度，设定打分机制，总分为100分，分配不同的百分比权重，不同维度的比例允许调整，总和维持100％。特别地，继续将主维度拆分为二级维度，允许调整二级维度的百分比权重，但总和需要等于主维度。打分单元根据设定的数据接收格式，提取用途、建设规模、资金投入、建设周期等4个主维度中对应的打分因素，根据打分规则表自动汇总得出建
设项目的评估价影响得分。
32.进一步的，所述提醒单元包括：第一提醒单元，用于根据规划批前公示信息的不同影响得分向展示模块发出的第一类提醒信息；第二提醒单元，根据目标建筑物的评估价争议信息向展示模块发出第二类提醒信息。可选的，允许对推送接收的信息进行编辑，以便将错误或遗漏信息补齐后重新生成打分值。打分体系支持对现有维度指标类型、分值以及分值对应的提醒类型进行动态维护。
33.参考图2，具体地，根据得分区间设定不同颜色的提醒。在评估价更新提醒模块中，在点击规划批前公示信息中的建设项目后，可在主地图上展示步骤3中建设项目的位置(面)，并以在地图上的面状区域分别外延1公里、3公里、5公里和10公里，设定4个缓冲区，并以高亮、闪烁和不同颜色标识(1公里内红色，1公里－3公里橙色，3公里－5公里黄色，5公里－10公里蓝色)等方式发出提醒。税务部门可将提醒中不同缓冲区中涉及到的不动产信息，并以excel表格等形式导出，反馈至房地产评估机构予以核实，以便对不动产评估价更新维护。
34.参考图3，为了便于展示不动产存在评估价争议的历史信息，税务部门的经办人(办件员或工作人员)在不动产评估价查询模块中输入申请人提供的不动产单元号和申请人等信息后，系统自动联想检索出自然幢号、片区编号、权利人等关键信息。将上述信息与评估价争议事件历史数据库中检索匹配，匹配结果将根据以下规则给出不同级别的风险预警推送提醒办件员：(1)高风险：申请人存在评估价争议记录，或不动产存在评估价争议记录；(2)中风险：不动产所在楼栋存在3个月内发生评估价争议记录达到2次及以上；(3)低风险：不动产所在楼栋存在12个月内发生评估价争议记录达到2次及以上，或同一片区存在3个月内发生评估价争议记录达到6次及以上。
35.经办人可查看预警详情，并支持在地图上查看申请评估价查询的不动产，以及预警涉及的其他不动产的位置、三维实景和评估价(争议发生时的评估价以及当前最新的评估价)，依此判断是继续提供当前评估价，还是申请由房地产评估机构提前介入重新评估后，再将更正后的评估价结果告知申请人。
36.参考图4，在上述的实施例中，还包括：分析模块14，用于获取多个建筑物的评估价争议事件历史数据，并对其进行统计分析，并展示统计分析结果。
37.具体地，分析模块以领导驾驶舱的形式实现。其每天将所有的评估价争议事件历史数据进行分析，分析主要从时间、区域位置、争议差异度等维度开展，精确分析出每个片区在过去一段时间(如1个月内)内争议事件发生数量和比例(争议事件与评估价查询总数的比值)，分别按照数值和比例大小进行排序，分析结果在地图上以热力图(用地图区域颜色深浅变化表现数值和比例大小)的形式呈现。
38.特别地，领导驾驶舱模块基于已有数据，制作评估价争议控制图，实现对异常变化情况的预警，具体实现方法为：
39.(1)收集全市(条件允许的情况下也可以使用全省)去年每周评估价争议次数，计算出本市的平均值和标准差(σ)；(2)通过平均值和标准差的组合，设置7条控制线，分别为平均值、平均值 3倍标准差(3σ)、平均值 2倍标准差(2σ)、平均值 1倍标准差(σ)、平均值－3倍标准差(－3σ)、平均值－2倍标准差(－2σ)、平均值－1倍标准差(－σ)。
40.(3)每周采集上周各片区、乡镇(街道)和县(区)争议次数，系统对比检查存在以下
情形的，自动预警提醒用户关注和干预；
41.参考图5，示意性地，其示出了评估价争议控制图的几个条件：
①
一个点在3σ以外；
②
连续三个点有两个在2σ以外(同侧)；
③
连续五个点有四个在σ以外(同侧)；
④
连续八个点在平均值的同侧。
42.实施例2
43.参考图6，本发明的第二方面，提供了一种房地产评估价更新和预警方法，包括：s100.获取多个建筑物的不动产信息和地理位置信息，并将其匹配关联；s200.根据目标建筑物的邻近建筑物的规划公示信息和/或评估价争议信息向展示模块发出提醒信息；s300.根据目标建筑物的地理位置在三维地图上展示提醒信息。
44.进一步的，在步骤s200中，所述根据目标建筑物的邻近建筑物的规划公示信息和/或评估价争议信息向展示模块发出提醒信息包括：s201.接收来自自然资源和规划部门发布的规划批前公示信息；s201.将所述规划批前公示信息划分为多个维度，并根据其计算评估所述规划批前公示信息对目标建筑物的评估价的影响得分；s202.根据规划批前公示信息的不同影响得分向展示模块发出不同的提醒；s203.根据目标建筑物的评估价争议信息向展示模块发出提醒信息。
45.实施例3
46.参考图7，本发明的第三方面，提供了一种电子设备，包括：一个或多个处理器；存储装置，用于存储一个或多个程序，当所述一个或多个程序被所述一个或多个处理器执行，使得所述一个或多个处理器实现本发明在第二方面的方法。
47.电子设备500可以包括处理装置(例如中央处理器、图形处理器等)501，其可以根据存储在只读存储器(rom)502中的程序或者从存储装置508加载到随机访问存储器(ram)503中的程序而执行各种适当的动作和处理。在ram503中，还存储有电子设备500操作所需的各种程序和数据。处理装置501、rom 502以及ram 503通过总线504彼此相连。输入/输出(i/o)接口505也连接至总线504。
48.通常以下装置可以连接至i/o接口505：包括例如触摸屏、触摸板、键盘、鼠标、摄像头、麦克风、加速度计、陀螺仪等的输入装置506；包括例如液晶显示器(lcd)、扬声器、振动器等的输出装置507；包括例如硬盘等的存储装置508；以及通信装置509。通信装置509可以允许电子设备500与其他设备进行无线或有线通信以交换数据。虽然图7示出了具有各种装置的电子设备500，但是应理解的是，并不要求实施或具备所有示出的装置。可以替代地实施或具备更多或更少的装置。图7中示出的每个方框可以代表一个装置，也可以根据需要代表多个装置。
49.特别地，根据本公开的实施例，上文参考流程图描述的过程可以被实现为计算机软件程序。例如，本公开的实施例包括一种计算机程序产品，其包括承载在计算机可读介质上的计算机程序，该计算机程序包含用于执行流程图所示的方法的程序代码。在这样的实施例中，该计算机程序可以通过通信装置509从网络上被下载和安装，或者从存储装置508被安装，或者从rom502被安装。在该计算机程序被处理装置501执行时，执行本公开的实施例的方法中限定的上述功能。需要说明的是，本公开的实施例所描述的计算机可读介质可以是计算机可读信号介质或者计算机可读存储介质或者是上述两者的任意组合。计算机可读存储介质例如可以是——但不限于——电、磁、光、电磁、红外线、或半导体的系统、装置
或器件，或者任意以上的组合。计算机可读存储介质的更具体的例子可以包括但不限于：具有一个或多个导线的电连接、便携式计算机磁盘、硬盘、随机访问存储器(ram)、只读存储器(rom)、可擦式可编程只读存储器(eprom或闪存)、光纤、便携式紧凑磁盘只读存储器(cd－rom)、光存储器件、磁存储器件、或者上述的任意合适的组合。在本公开的实施例中，计算机可读存储介质可以是任何包含或存储程序的有形介质，该程序可以被指令执行系统、装置或者器件使用或者与其结合使用。而在本公开的实施例中，计算机可读信号介质可以包括在基带中或者作为载波一部分传播的数据信号，其中承载了计算机可读的程序代码。这种传播的数据信号可以采用多种形式，包括但不限于电磁信号、光信号或上述的任意合适的组合。计算机可读信号介质还可以是计算机可读存储介质以外的任何计算机可读介质，该计算机可读信号介质可以发送、传播或者传输用于由指令执行系统、装置或者器件使用或者与其结合使用的程序。计算机可读介质上包含的程序代码可以用任何适当的介质传输，包括但不限于：电线、光缆、rf(射频)等等，或者上述的任意合适的组合。
50.上述计算机可读介质可以是上述电子设备中所包含的；也可以是单独存在，而未装配入该电子设备中。上述计算机可读介质承载有一个或者多个计算机程序，当上述一个或者多个程序被该电子设备执行时，使得该电子设备：
51.可以以一种或多种程序设计语言或其组合来编写用于执行本公开的实施例的操作的计算机程序代码，程序设计语言包括面向对象的程序设计语言—诸如java、smalltalk、c 、python，还包括常规的过程式程序设计语言—诸如“c”语言或类似的程序设计语言。程序代码可以完全地在用户计算机上执行、部分地在用户计算机上执行、作为一个独立的软件包执行、部分在用户计算机上部分在远程计算机上执行、或者完全在远程计算机或服务器上执行。在涉及远程计算机的情形中，远程计算机可以通过任意种类的网络——包括局域网(lan)或广域网(wan)——连接到用户计算机，或者，可以连接到外部计算机(例如利用因特网服务提供商来通过因特网连接)。
52.附图中的流程图和框图，图示了按照本公开各种实施例的系统、方法和计算机程序产品的可能实现的体系架构、功能和操作。在这点上，流程图或框图中的每个方框可以代表一个模块、程序段、或代码的一部分，该模块、程序段、或代码的一部分包含一个或多个用于实现规定的逻辑功能的可执行指令。也应当注意，在有些作为替换的实现中，方框中所标注的功能也可以以不同于附图中所标注的顺序发生。例如，两个接连地表示的方框实际上可以基本并行地执行，它们有时也可以按相反的顺序执行，这依所涉及的功能而定。也要注意的是，框图和/或流程图中的每个方框、以及框图和/或流程图中的方框的组合，可以用执行规定的功能或操作的专用的基于硬件的系统来实现，或者可以用专用硬件与计算机指令的组合来实现。
53.以上所述仅为本发明的较佳实施例，并不用以限制本发明，凡在本发明的精神和原则之内，所作的任何修改、等同替换、改进等，均应包含在本发明的保护范围之内。